本报告对2018年的展望重点从需求出发，对住宅市场销售、新开工和拿地做出展望，本文认为：（1）在继续降杠杆等中性假设下，销售金额略增长、销售面积负增长，但超预期和低预期的因素同时存在。（2）库存周期回落至13个月，预计2018年新开工面积增速10%~15%，以使得库存周期不继续下降。（3）预计2018年拿地增速在龙头企业保持平稳投资强度之下带来行业拿地增速慢于2017年。 

□ 2017年的市场，已经给出了未来变化的方向： 销售，忽略全国，重视区域：2017年销售再创新高，实现商品房销售面积16.9亿方和销售金额13.4万亿元，分别同比+7.7%和+13.7%。在最近两年政府强调区域经济发展之后，房地产市场的表现就不是全国一盘棋了，就如2017年重视三四线城市一样，2018年对区域的重视程度将更高。对人口导入、土地供给的供需两旺的二线城市区域，给予成长的视角，对限制人口、土地稀缺的资源品一线城市，给予资源品视角，两类视角都会在2018年表现比2017年更好。 

□ 新开工重要性程度下降，竣工未来3年高增长：（1）2017年上半年新开工面积增速较快；下半年，由于天气和环保因素影响，新开工面积增速逐渐回落，但仍然较快。（2）竣工面积与销售出现了持续3年的背离，并因此拉长了房企的业绩释放，预计2018~2020年竣工面积将逐渐修复，带动地产行业结算节奏恢复，保持3年业绩高增长。 

□ 本报告预测:（1）二线城市布局的全国龙头企业估值和业绩双升，建议具备较大投资机会。按人口流动和土地出让的情况，二线城市列为人口流入、土地供给充足的区域，按可持续经营假设的PE估值，推荐保利地产、万科A、新城控股、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展，受益金地集团、阳光城。（2）开始关注一线城市的NAV折价率修复机会，推荐首开股份、北京城建、华侨城A、招商蛇口，受益京投发。