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중국, 15차 5개년 계획서 '도시재생' 사업 본격 추진
안희정 소속/직책 : EC21R&C 연구원 2026-02-06
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☐ 중국은 14차 5개년 계획(2021-2025)부터 도시 발전 방향을 '신규 개발'에서 '도시재생'으로 전환하며 관련 정책을 본격화했음. 이 기간 약 2조 9,000억 위안이 투자됐고 주요 도시들이 법제를 정비했으며, 15차 5개년 계획(2026-2030)에서는 '도시재생의 대대적 실시'를 표방하며 정책 우선순위를 높였음. 현재 다수 지방정부가 대규모 투자 계획과 행동 방안을 발표하고 있으며, 민간자본 참여 확대를 위한 제도 개선도 병행하고 있음.
◦ 중국 도시재생 정책의 발전 과정과 성과
- 중국은 14차 5개년 계획(2021-2025)에서 '도시재생 행동 실시'를 처음으로 국가 중장기 계획에 명시하며 도시재생 정책 시행을 본격화함. 이는 중국이 도시 발전 방향을 신규 개발 중심에서 기존 시설 정비 중심으로 전환했음을 의미함. 중국 정부는 전국 9억 4,000만 명의 도시 인구와 관련된 이 정책을 통해 15차 5개년 계획(2026-2030) 기간 대규모 투자와 소비를 견인한다는 목표를 제시하고 있음.
- 14차 5개년 기간 동안 중국 주택도시농촌건설부(住房和城乡建设部) 집계에 따르면 성중촌(城中村, 도심 속 빈민촌) 개조, 위험 노후 주택 개조, 노후 주택단지 개조 등 사업이 대규모로 실시되어 수천만 가구에 혜택이 제공됐음. 2024년에만 전국적으로 6만여 개의 도시재생 프로젝트가 실시됐으며 약 2조 9,000억 위안(약 614조 원)의 투자가 완료됐음.
- 베이징(北京), 상하이(上海), 광저우(广州), 선전(深圳) 등 대도시는 14차 5개년 기간 동안 관련 법제 정비도 주도했음. 특히, 선전은 전국 최초의 도시재생 지방 법규를 제정했으며, 상하이와 베이징도 각각 자체 조례를 시행했음. 광저우는 전국 최초의 성중촌 개조 지방 법규를 발표했음. 2025년 말까지 다수 지방정부가 도시재생 조례 및 관리 방법을 공포하면서 중국의 도시재생은 시범 단계에서 대규모의 상시적 추진 단계로 진입함.
- 베이징은 14차 5개년 기간 동안 노후 주택단지 개조를 대규모로 완료했으며, 핵심구역 전통 주택의 자율적 이전과 위험 노후 주택의 재건축을 실시했음. 상하이는 매년 대규모 노후 주택단지 개조 목표를 꾸준히 추진했음. 광저우는 14차 5개년 기간 동안 도시재생 고정자산 투자 7,500억 위안(약 159조 원)을 집행했으며, 다수 노후 주택단지를 개조해 백만 명 이상의 주민에게 혜택을 제공했음.
◦ 2026년 주요 지역의 도시재생 추진 현황
- 15차 5개년 계획 권고안에서 '도시재생 대대적 실시'라는 표현이 사용되면서 중국 정부는 이 정책의 우선순위를 더욱 높였음. 2025년 12월 중앙경제공작회의(中央经济工作会议)에서 '고품질 도시재생 추진'을 명확히 제시했으며, 같은 달 하순 전국주택도시농촌건설공작회의(全国住房城乡建设工作会议)에서는 자금 등 핵심 장애요인을 해소하고 체계적인 도시재생 사업 추진을 지시했음.
- 2026년 초 베이징, 하이난(海南), 후난(湖南), 푸젠(福建) 등 다수 지역 정부가 도시재생 심화 추진 관련 정책 문건 또는 새로운 3개년 행동 방안을 발표했음. 각 지방의 인민대표대회(人民代表大会)에서 도시재생은 지역 정부업무보고(政府工作报告)의 핵심 키워드가 됐으며, 난징(南京) 등지는 민간자본의 도시재생 프로젝트 참여 지원을 명확히 했음.
- 상하이는 올해 성중촌 개조 가속화와 확대를 추진하고 노후 주택의 환경 개선 사업을 완료한다는 계획을 발표했음. 광저우는 도시재생을 올해 12대 중점 과제 중 하나로 설정했으며, 2026년 관련 고정자산 투자를 대폭 확대하고 30개 이상의 중점 구역 개조 사업을 추진할 예정임.
- 후베이(湖北)는 도시재생 금융 지원 행사를 개최해 도시재생 투자 사업 리스트와 금융 지원 상품 등을 발표했음. 15차 5개년 기간에 후베이는 도시재생 핵심 프로젝트에 7,000억 위안(약 148조 원) 이상을 투자할 계획이며, 이는 주택 건설 분야 중대 프로젝트 전체 투자 총액의 80% 이상을 차지하는 것으로 확인됨. 저장(浙江)은 항저우(杭州)에서 대규모 도시재생 금융서비스 중점 프로젝트를 발표했으며, 이미 체계적인 도시재생 프로젝트 데이터베이스를 구축했음.
- 베이징은 2026년도 건설용지 공급 계획에서 처음으로 도시재생 계획 지표를 독립 항목으로 편성했음. 기존 토지 공급 비중을 65% 수준으로 유지하고, 단계적으로 기존 토지 개조 규모가 신규 공급 규모를 넘어서도록 해 토지 이용 효율을 높인다는 방침임. 이는 유휴 토지 회수, 용도 변경 등이 중국 도시재생의 중요 수단 중 하나임을 의미함.
◦ 민간자본 참여 확대를 위한 과제와 향후 방향
- 중국도시계획설계연구원(中国城市规划设计研究院)이 지난해 말 발표한 전국 도시재생 조사 보고서에 따르면, 약 20%의 기업이 '과다한 정책적 제한'을 지적했으며, 약 13%의 기업이 '높은 승인 절차 난이도'를 지적했음. 거시경제 상황, 특히 부동산 시장 부진의 영향으로 자금 조달이 핵심 제약 요인이며, 일부 지역은 여전히 정부 중심으로 운영되고 있어 민간 자본, 특히 민영 기업의 참여가 부족한 상황임. 이에 대응해 2026년 1월 자연자원부(自然资源部)와 주택도시농촌건설부는 공동으로 「도시재생 행동 추가 지원 조치에 관한 통지」를 발표해 민간 기업의 진입장벽과 비용을 낮추도록 했음.
- 업계 관계자들은 '승인 면제 제도'와 '포지티브 리스트'가 핵심 조치라고 평가하고 있음. 승인 면제 제도는 엘리베이터 설치, 전기차 충전시설 건설 등 생활 편의 개선 사업에 대해 건설 계획 허가를 면제하는 것이며, 포지티브 리스트는 기존 건축물에 허용되는 용도 리스트를 사전 지정해, 해당 용도로의 전환 시 허가 절차를 생략하는 제도임. 또한 다수 지역에서 권역 단위 개발의 소유권 통합과 연계 개발을 시범 시행해 분산 토지를 체계적으로 개발하고 프로젝트 전체 수익성을 높이는 방안을 추진 중임.
- 주택도시농촌건설부 니훙(倪虹) 부장은 최근 언론 기고문에서 수익성 있는 프로젝트는 시장 기능에 의존하되, 시장 메커니즘만으로 해결할 수 없는 인프라 시설, 공공 서비스 등 분야는 정부가 적극적 역할을 수행해야 한다고 강조했음. 실제로 지하 배관망 교체, 인프라 시설 개조, 역사문화지구 개선 등은 수익성이 낮아 민간 자본이 투자를 꺼리는 분야이므로 정부의 개입이 필요함.
- 중국은 도시재생 사업의 방향을 '전면 철거 후 재건축'에서 '보존·개조·운영' 중심으로 전환하고 있음. 정부가 직접 추진하는 사업, 민관 협력 사업, 시장 주도 사업, 주민 자체 개조 사업 등 추진 주체에 따라 자금 지원 방식을 달리하고, 철거 재건축, 성능 개선, 복합 개조 등 사업 유형에 따라 토지 인센티브를 차등 제공한다는 방침임. 주요 도시별로는 베이징이 광역 통합 개조를, 상하이가 지속 가능한 개발 모델을, 선전이 혁신 공간 확충을, 광저우가 대규모 통합 개발을 각각 강조하고 있음.
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[참고 자료]
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